二手楼交易操作实务
更新时间：2008-10-15 11:06:50
编者按：网友[友爱人生]从事房地产中介行业四年，见证过深圳中介发展各个阶段,也见证了深圳房价近三年来上涨的全部过程.尤其是对二手楼交易流程和中介的一些操作规则可以说有较深的了解.他认为,中介与买卖方之间承在一定的认识上的误解或是误差,这一是取决于行业的市场机制,二是取决地行业自律行为的欠缺,如果二者之间的了解程度加强了,就可以避免很多问题。
下面就以下几个方面详细解释三级市场二手交易各个环节.
第一:交易流程;
1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金
2. 过户 交纳相关税费 (如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)
3. 领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)
4. 很行放款给卖方
5. 水电,煤气,物业管理,有线收视,宽带,电话等的过户
第二,是中介在进行房交易时的操作规则,或者说是操作实务程序
1. 房源信息和客户信息的收集
2. 中介方如何带客户看房,协助客户寻找到中意的房;中介如何帮助业主进行宣传推盘
3. 中介方如何促成买卖双方的交易方法及专业技巧
4. 三方合同签定的时候应注意的事项
5. 在过户过程中买卖双方应配合的事项
第三:整个交易过程中所支付的税费额度及国家相关政策
1.购房款的支付方式及应注意的事项
2.买卖双方应向国家相关部门交纳的税费;中介行业的收费标准
第四:如何正确处理争议的问题
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先说第一个问题
1. 买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金
当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手
房的买卖交易合同,有三方均需签名的〕后,应同时到国土局查档.
此举的目的是为买房及中介方防范交易风险而作的.因为如果卖方出来交易不实行为,
很有可能会出现交易纠纷.查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人,二是确认
签约的卖方是不是占该物业的全部所有份额,三是确认是否在银行抵押.
在这个签约的环节,应注意的问题有以下几点:
如果卖方权利人只有一个人名的话,中介和买房应弄清此人是否已婚,如果已婚,其卖房
行为是否得到其配偶的同意支持,如果是的话,应由夫妻同往签署,如果另外配偶一方未能亲
自到达共同签约,最能是签约人能同时出示配偶的亲笔授权书,这样防止婚内财产私自转移导
致交易最终不能成交的情况发生.不然,中介方要承担把关不严,未有尽职尽责的责任,买方很
有可能会损失定金,甚至是首期款等!
在中介交易实务中,通常会出现因为急于签单,而未能取得该物业另个一个未在房产证
上登记姓名的人的书面授权书而促成三方交易. 一旦出现权利人另外一方并不同意出售此物
业而导至向法院诉讼后,法院会宣布此合同无效的,买方就有可能带来无心的麻烦和金钱损失
比如有些夫妻一方私自处理婚内财产,或是老公买给二奶的,后来要出售时被老婆知道
了,告上法院再就是有些是朋友合买的房,现在深圳有大量未
婚同居者共同买房,房产证上写上一个人的名字时,很有可能被写上名字的人利用这个便利私
自处置房产
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2. 过户 交纳相关税费 (如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)
这个过户如果按业主(卖方)的房产证是在银行抵押的话,就要先赎楼,也就是还清银行的
欠款后,银行归还其房产证原证,这样业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行
正常交易
过户时要交纳的税费情况又分以下几种:
A. 原房产证登记时间到交易时间满五年的,可以免去营业税,同时也会免去城建维护费和教
育附加税,否则将不得免除;
如果即满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除
个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写.这样的好处是，因为深圳的房涨的
快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主也要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点
出手，也可以卖个更好点的价格哟!当然，你的新证的价格填写的高了，契税等
税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写哟，这样银行贷款不论是现在
还是以后都有可能方便多贷哟.
B.应交纳的税费及费率：
契税： 新证价格*1.5%
印花税：新证价格*0.1%(买卖双方各付一半)
交易见证费：关外每平方6元，关内好象是每平方3元
查档费：50元
贴花税：5元
营业税：新证价格*5%
城建维护费和教育附加费是在产生营业税的基础上就有，否则无营业税就没有这些费
用，费率是营业税的0.1%和3%
个人所得税：(新证价格-原证价格-原业主购房时产生的正当税费和一定数额的装修
费，通常是原证价的15%)*20%
其中，契税和登记费是在领取新证的时候才交付，所有费用都是由银行代收，然后再拿
银行开的收据去国土局换取正试交税发票.
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关于免除营业税和个人所得税手续的办理：
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得个人所得税减免，由产
权转让人在签订权属转移合同并向国土房管部门递交产权过户申请后，在取得产权证之前，
向住房所在地的地税局(税务所)提出减免申请.应提交以下资料：
A 《纳税人减免税(费)申请表》
B 房屋产权人身份证、户口簿户口登记卡的原件、复印件
房屋产权人或夫妻名义的，须提供结婚证原件、复印件
C 出售自用住房的合同、国土房管部门产权过户受理回执的原件、复印件，及房产证
复印件
D 由市规划与国土资源信息中心档案部开具的《房屋产权登记信息查询证明》
产权转让人户口登记卡的婚姻状况记载为“已婚”的，应同时提供配偶名义的《房
屋产权登记信息查询证明》
E 税务机关要求提供的其他有关资料
如果，买卖双方不通过中介过户?怎么办呢?
卖方房产证在手，买方需要按揭。
可以按照我说的交易流程去操作.不需要赎楼的,可以先与业主签个双方买
卖合同,约定交易事项,再查档,把首期款放在银行监管,然后就去交易中心过户呀.过完户后
就去银行办理按揭申请,等你的新证出来时,银行也会通知你可贷款事项了.等新证出来后就
拿到银行作抵押,等银行放款给原业主后,你们就去办理水电煤气,物业管理等的过户事宜呀.
这样整个流程就完成了.
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再来说第三个问题:
3. 领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)
新证在关外,按目前的政策是要22个工作日出来,关内好象是11个工作日出来吧.
新证领取时应由新证上的权利人都到国土局去办理领取手续,同时要交纳契税和登记
费.新证手领取手续比较简单.如需到银行按揭的,此时应把新证拿到银行办理抵押手续,向银
行签署抵押合同.同时放首期款给原业主.
15个工作日后(一般为自然日)银行就会放按揭的款给原业主.这样原业主就收到了全部
的房款,下一步就是办理水电煤气,物业管理费,收视费的过户手续了.当然还有交房了.呵呵
关于是先查档还是先交定金这个问题,个人认为:
就是在最好是在签订合同之前就要查档,以确定业主是否真正的业主,是否拥有此套物业
的100%产权(有时是朋友合买的),是否在抵押状态,如果可以的话最好是弄汪楚该物业业主是
以其它形式作为抵押物了.
通常这样操作是不太现实的,因为业主一是怕麻烦,二是查档会有一定的费用,50元,如果
交易不成,又没有签定合同,谁来承担这个费用?中介肯定不会的
在中介的操作实务中,通常因为中介对业主又有个实先的了解,而且在签定合同的时候会
要求业主把房产证的原件或是复印件和银行抵押合同拿来向买方和中介出示,这样也是一个
初步的核查.所以多数是先签定合同,业主收了买方的定金后买卖合同成立了,中介在赎楼前
或是过户前都会带业主去查档的.因为这个时候,费用谁来出也确定了.
个人建议,最好是在签定合同的当天就去查档.
通常在中介公司的操作是:在与业主签定三房买卖协议的时候就会付一笔定金,以不超过
成交额的10%为上限,当然了,如果双方愿意,可以多交,不过要注意风险的防范,以二万到五万
为宜. 第二笔款是首期款,如果对方需要按揭的,通常都会存在首期款的问题,这时需要到
银行做资金监管.等到新的房产证出来后,新的业主(即买你房的人)拿到银行做抵押后,银行
会自动放款给原业主. 第三笔款也就是最后一
