物业管理师考试现场模拟题答题技巧

　全国物业管理员职业资格考试中技能考试，主要是考察学员对所掌握的物业管理基础知 识、基本理论，在实施物业管理的过程中对其灵活应用能力、解决工作中存在的一般问题能力的一种鉴定方式。技能考试题有三种类型的题型：模拟现场操作题、情景题和案例题。

　　一、现场模拟操作题答题技巧

　　(一)命题形式：观看录像，然后按照要求答题。每题录像放两次，第一题30分钟之后放第二题录像。

　　(二)命题类型：命题一般会涉及的内容是物业管理过程中一些工作的一个方面。例如物业的接管与验收、各项工作检查(包括消防安全检查、清洁卫生检查、设施设备检查等)。

　　命题考察的形式是通过以录像的形式，判断在工作过程反映出存在的问题，让考生指出并说明理由。

　　(三)答题方法：

　　第一步：仔细观看录像，第一编录像要记下存在的问题(一般命题中反映出的问题是比较明显的)，第二遍再补充核实。

　　第二步：答题。

　　(四)答题技巧：

　　每一个命题在笔答时，可以按照下面的要求回答：

　　第一部分：

　　指出命题中存在的问题(不能漏项)。所指出的问题要归为大类，如保洁方面、消防安全方面、设施管理方面、设备管理方面、车辆管理方面、环境管理方面、社区活动组织管理方面、资料管理方面等。不要仅仅指出有纸团、有污渍、有漏水、有墙面破损等。

　　第二部分： 针对你认为所存在的问题：

　　第一段 按照存在问题找法律法规依据

　　依据存在问题的细节，归为物业管理的大类，说明所不符合国家物业管理法律、法规(包括地方性法规、条例)的名称或不符合的正常物业管理的工作程序。

　　一般在物业管理工作中，按照物业管理的类别所适用的国家法律法规(仅供参考)有：

　　房屋接管验收、撤管方面：

　　①《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 (1993年11月13日建设部建法字[1999]第113号文发布执行)

　　②《建设部关于加强房屋接管验收工作的通知》 (1991年11月26日建房管字第57号)

　　③《房屋接管验收标准》 (ZBP30001-90)

　　④《城市新建住宅小区管理办法》 (1994年3月23日建设部令33号发布)

　　⑤《住宅工程初装饰竣工验收办法》

　　⑥《城市商品房预售管理办法》

　　⑦建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知

　　⑧《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　⑨地方性法规和条例

　　消防安全方面

　　①《消防法》

　　②《建筑内部装修设计防火规范》 建设部发布的国家标准(GB50222-95)

　　③《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》 (1996年1月5日建设部、公安部令第49号发布)

　　④《租赁房屋治安管理条例》 (1995年3月6日公安部令第24号发布)

　　⑤建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知

　　⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　⑦地方性法规、条例

　　环境管理方面

　　①《城市区域环境噪声标准》

　　②《城乡建设环境保护通知》

　　③《城市市容和环境卫生管理条例》

　　④《城市绿化条例》

　　⑤建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知

　　⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　⑦地方性法规、条例

　　保洁管理方面

　　《中华人民共和国环境保护法》、《城市生活垃圾管理办法>、《城市新建住宅小区管理办法》以及有关管理实施细则

　　物业管理委托合同方面

　　①《中华人民共和国合同法》

　　②《城市新建住宅小区管理办法》 (1994年3月23日建设部令33号发布)

　　③《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　④建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知

　　⑤建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知

　　⑥建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)的通知

　　⑦地方性法规、条例

　　房屋维护修缮方面

　　①《城市新建住宅小区管理办法》 (1994年3月23日建设部令33号发布)

　　②《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　③《中华人民共和国城市规划法》

　　④《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋白蚁防治管理规定》

　　⑤《建设工程质量管理条例》、《建筑装饰装修管理规定》

　　⑥《危险房屋鉴定标准》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》

　　⑦《房屋修缮技术管理规定》、《城镇廉租住房管理办法》

　　⑧《房屋完损等级评定标准》、《房屋渗漏修缮技术规程》

　　⑨《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知

　　⑩地方性法规、条例

　　设备管理方面

　　①《建设部关于提高电梯质量的若干规定》

　　②《建设部关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》

　　③建设部关于印发《城市区域锅炉供热管理办法》的通知

　　④《房屋修缮工程质量检验评定标准》

　　⑤《房屋接管验收标准》

　　⑥《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　⑦建设部房地产业司关于《全国城市物考试吧物业管理师整理业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知

　　⑧《城市新建住宅小区管理办法》 (1994年3月23日建设部令33号发布)

　　⑨《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》

　　⑩地方性法规、条例

　　物业管理费管理方面

　　①《城市新建住宅小区管理办法》 (1994年3月23日建设部令33号发布)

　　②《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》

　　③国家计划委员会、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知

　　④《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 1992年6月15日建设部令第19号发布

　　⑤《中华人民共和国合同法》

　　⑥《物业管理企业财务管理规定》

　　⑦《国家税务局关于物业管理企业代收费考试吧物业管理师整理用有关营业税问题的通知》

　　⑧地方性法规、条例

　　房屋装饰装修管理方面

　　①《建设工程质量管理条例》

　　②《建筑装饰装修管理规定》

　　③《住宅工程初装饰竣工验收办法》

　　④《城市新建住宅小区管理办法》 (1994年3月23日建设部令33号发布)

　　⑤《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

　　⑥建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅(大厦、工业区)》达标办法的通知

　　⑦《中华人民共和国合同法》

　　⑧地方性法规、条例

　　第二段 针对存在问题说明应该如何做：

　　针对所存在的问题，指出在管理中应如何做。 如“根据……，在…方面应做到……”