深圳楼市新政昨夜出台 二手房交易实施“三价合一”

导语昨夜(28日)深圳楼市爆出重磅消息,传闻已久的“三价合一”政策终于在深圳落地。“三价合一”后,一定程度上会提升购房者的置业门槛,主要是首付或税费增加。

  3月28日晚,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文,称深圳建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

  “三价合一”是什么意思

  “三价和一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。

  1.真实成交价:由买卖双方敲定。

  2.网签备案合同价(过户价):房子过户前在房地产信息系统网签备案,用以计算税费。许多人为省下税费,都按照房管局最低计税指导价填写,这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。

  3.银行贷款评估价:银行对抵押房产的资产价值进行的评估,一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷,便是购房者为变相降低首付,让评估价高于真实成交价。

  之前二手房成交有些人为了多贷款少出首付钱,会做高评估价,这样可以多贷款,但是等到房产登记部门提交的备案合同上,为了少交税费,又会尽量把成交价格写低,这就是二手房市场常说的阴阳合同。

  而“三价合一”的话,银行会以网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价中的最低值来发放贷款。

  “三价合一”会有什么影响?

  有专家认为,“三价合一”后,一定程度上会提升购房者的置业门槛,主要是首付或税费增加(但两种情况不会同时出现),对购买力不强的刚需客影响最大,二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。

  一、多交首付

  以一套实际成交总价为300万元的洋房为例(满两年首套普通住宅),一般情况可高评估价格至320万。

  (一)按照旧政策:

  首套房首付为90万元(300万×0.3)-20万元(320-300万)=70万元。

  (二)执行“三价合一”后:

  1?如不调高网签合同价格致成交价格:

  银行将按最低价格发放贷款,即网签合同价格(一般情况下,网答合同价格仅为成交价格七成)约200万,根据三价合一,以最低价格为准的原则,仅能从银行贷款140万,300万的房子首付得付160万元。(一般人不会选择该方案)

  2?如调高网签合同价格致成交价格:

  首付:银行将按300万总价发放贷款,即为210万,首付按正常支付,为90万。

  提醒:如果银行对物业评估价低于实际成交价,那么买家需要多支付评估价与成交价之间的差额。

  二、多交税费

  (一)按照旧政策:

  一般情况下,网签合同价格仅为成交价格七成,所以征税标准为参照200万的网签价格,需要交税4万。

  (二)执行“三价合一”后:

  如不调高网签合同价格致成交价格,则税费仍为4万。但如调高网签合同价格致成交价格,网签价格与合同价格一致,按300万计算,税费为6万,增加了2万。

  如果不满两年,非普通住宅或者二套住宅则税费相应提高,但是与增加首付款相比影响不大。

  如果买卖双方实际成交价更高,则首付款增加额会增加太多。

  多出来的税由谁承担?

  据广东华商律师事务所律师周争锋解释,这部分并不是只由买方或者卖方承担,而是要看双方博弈的结果。这次打击阴阳合同成功的话,业主为了成交会承担一部分费用,抵消掉对买家的影响。

  打击阴阳合同导致增加的税费不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴?这对于在政策出台前签订买卖合同的买受人非常的不利,买受人应在合同中明确自己最高愿意承担的纳税金额,要对被超出部分作出约定,是各方依法承担还是按比例承担,或税费超出一定范围取消交易相互免责。

  所以在此提醒各位已签合约但又被此次政策影响的买房人:网签合同的价格依法应是双方的实际成交价,在网签合同中不按照实际成交价填写,双方约定按照计税最低评估价填写,目的是为了逃税,而逃税是违法行为,不被法律认可保护。(也就是如果因此产生纠纷,或无法进行相关调解)。

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