深圳出新规打击囤地待涨 住宅类项目开工四年内必须竣工

　　2018年10月17日，深圳市规划国土委印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》(下简称《管理办法》)。自发布之日起实施，有效期5年。《管理办法》对深圳市建设用地的开工、竣工等关键环节做出明确定义，并提出了新的时限要求以及违规的处理办法等。

　　什么是“囤地待涨”?

　　1.利用楼市调整期，低价拿地，然后选择延迟开工竣工的方式，减少低价入市的风险;

　　2.楼市旺季拖延项目入市，以求后期更高的售价，获取更高利润。

　　在外界眼中，这种往往闲置数年延迟开工、竣工的地块为开发商的“囤地”，与“捂盘惜售”一样，“囤地待涨”也会导致按时入市的商品住宅项目相对减少，加剧热点城市市场中的供需矛盾，推高楼市对房价上涨的心理预期。

　　住宅类项目应在签约1年内开工4年内竣工

　　主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工(具体竣工期限按实际建筑体量确定)。

　　非住房类建设项目

　　主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限按下表规则确定：

　　*表格所称开工期限、竣工期限，均自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起算。

　　非住房类建设项目地下室≥3层的，其开工日期可以在前款规定基础上再延长6个月，竣工期限相应顺延。

　　项目按时开工后，在竣工前经批准提高容积率(增加建筑面积)的，签订补充协议时,按总建筑面积参照上表重新核定竣工期限;在项目竣工后经批准提高容积率(增加建筑面积)的，签订补充协议时,增加部分建筑面积按上表核定竣工期限。

　　申请竣工延期相关规定

　　土地使用权人申请竣工延期的，应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。违约金标准为每延长3个月，按合同地价的1.5%计收;不足3个月的，按1.5%计收。申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。土地使用权人按规定缴纳违约金后，竣工期限按原出让合同约定的竣工期限顺延。

　　土地使用权人未申请竣工延期但实际竣工逾期的，逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金。逾期满2年(含2年)的，土地使用权出让方可按合同地价的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收;也可以按划拨决定书或出让合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。

　　土地使用权人缴清违约金后，由土地使用权出让方办理延长竣工期限的手续，签订补充协议重新约定竣工期限。