租赁的抵押房最终抵债 房客损失应由谁来赔

王先生来电咨询：


我于2005年1月与杨某签订了一份租房合同，杨某将其位于市内某大厦的一套二室一厅的住房出租给我，月租金1000元，租期为2年。今年7月初，周某以房屋所有权人的名义通知我，要求解除租房合同，其理由是：杨某因开办公司于2003年向周某借款30万元，并将该房屋作为抵押物为周某设定了抵押权，双方签订了抵押合同并于同年4月办理了登记手续。至今年6月，借款期限已满，杨某因公司亏损无法还本付息，便将抵押的房屋作价30万元归周某所有以清偿债务。请问：我与杨某签订的租房合同是否可以继续履行？如不能履行，我的损失应该由谁来赔偿？
仲裁专家回复：
杨某将已抵押给周某的房屋又出租给王先生，因此，杨某的房屋上同时存在着周某的抵押权和王先生的承租权。在出租屋交付给王先生前，周某已对房屋享有抵押权，而杨某在将已抵押的房屋出租给王先生时并没有说明这一情况。根据担保法中抵押权优先于租赁权的规定，周某的抵押权设定在先，而王先生的租赁权成立在后，故当周某实现抵押权时，租赁合同应自然终止。王先生与杨某签订的租房合同不能再继续履行。
根据合同法第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”据此，王先生可以向杨某要求赔偿损失。