修订征求意见稿内容

深圳市保障性住房规划建设管理办法

(修订征求意见稿)

第一章总则

第一条为了贯彻落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的决策部署，完善本市住房保障体系，加强保障性住房规划建设管理，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市保障性住房的规划计划、建设筹集、监督管理等活动。

第三条 本办法所称保障性住房，包括公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房等。

第四条市住房主管部门(以下简称市主管部门)是本市保障性住房建设筹集管理工作的行政主管部门，负责制定相关政策，拟定全市保障性住房规划、计划、标准;指导、监督各区开展保障性住房建设筹集工作;组织实施市本级保障性住房的建设筹集、监督管理等工作;按照规定组织保障性租赁住房项目认定工作;可以委托相关事业组织开展行政执法工作。

市财政部门负责保障市财政投资的保障性住房资金，配合市主管部门制定财政资金补助相关政策。

市规划和自然资源部门负责做好国土空间规划、住房发展规划的相互衔接，保障用地供应，制定保障性住房用地政策，在年度建设用地供应计划中单列保障性住房用地，落实保障性住房用地规模。

市发展改革、教育、交通运输、国资等部门应当在各自职责范围内做好相关工作。

第五条区人民政府(含新区管理机构，下同)按照全市住房发展规划和年度计划，制定本区住房发展规划和年度计划;负责组织实施本区保障性住房的建设筹集、监督管理等工作;按照规定负责保障性租赁住房项目的联合审查、认定等工作;负责辖区内保障性住房配套的公共设施、交通设施和市政设施的规划建设等工作。

区住房主管部门(以下简称区主管部门)负责本区保障性住房的建设筹集、监督管理等工作，可以委托相关事业组织开展行政执法工作。

区相关部门按照职责分工做好相关工作。

前海管理局依照事权，开展前海合作区保障性住房的建设筹集、监督管理等工作，配合做好相关工程质量安全监管工作。

第六条市主管部门建立全市统一的住房信息平台。保障性住房的规划建设活动应当纳入住房信息平台管理。

第二章规划计划

第七条市主管部门每五年组织编制全市住房发展规划，与全市国民经济和社会发展规划同步编制。根据全市住房发展规划，市主管部门每年编制全市住房发展年度计划。全市住房发展规划和年度计划，应当明确保障性住房规划目标和年度任务，经市人民政府批准后实施。

区人民政府应当同步编制本区住房发展规划和年度计划。

第八条市规划和自然资源部门在国土空间规划中合理安排生产、生活、生态空间，保障居住和公共设施用地供应，并通过国土空间规划传导机制将规划居住用地面积和建筑面积逐级传导至分区规划和法定图则(含控制性详细规划以及前海等地区综合规划)。

规划和自然资源部门在保障性住房用地规划选址时，应当统筹做好教育、医疗、交通等设施用地的规划布局。保障性住房应当尽量规划布局在城市建设重点片区和产业园区及周边等区域。

第九条区人民政府之间可以通过提供建设资金和建设用地等方式合作建设保障性住房，所建的保障性住房由合作方协商按照比例划分。

市主管部门可以根据供需情况，统筹调配区主管部门组织建设筹集的保障性住房房源。

第三章建设筹集

第十条建设保障性住房的用地包括以下来源：

(一)新供应居住用地，包括国有储备用地、配套建设保障性住房的招拍挂商品住房用地等。位于原特区外公共交通便利、配套设施较为齐全的区域的新供应商品住房用地，可以适当配建一定比例的公共租赁住房或者保障性租赁住房;配建公共租赁住房的，宜为相对独立地块。

(二)新供应非居住用地，包括配套建设保障性住房的工业、公共管理与服务设施、交通设施、公用设施用地等。

(三)企事业单位、社会组织等以协议出让或者划拨方式依法取得使用权的自有用地，其中，属闲置土地的，须已依法处置完毕。

(四)符合条件的未完善征(转)地补偿手续空地，以及历史遗留未完善出让手续用地。

(五)城中村、旧住宅区、旧工业区、旧商业区等存量房屋拆除建设的用地。

(六)国家、广东省相关政策规定的其他用地。

第十一条新供应保障性住房用地采取以下方式供应：

(一)公共租赁住房原则上独立占地，产权归政府的用地，可以采用划拨方式供应。市人民政府确定的投资主体建设的公共租赁住房用地，可以采用协议方式出让。配套建设公共租赁住房的商品住房用地，应当采用招拍挂方式出让。

(二)保障性租赁住房产权归政府的用地，可以采用划拨方式供应。市人民政府确定的投资主体建设的政府组织配租的保障性租赁住房用地，可以采用协议方式出让。配套建设保障性租赁住房的商品住房用地，以及建设社会主体出租的保障性租赁住房用地，应当采用招拍挂方式出让。新供应用地建设的产业园区配套宿舍原则上用作宿舍型保障性租赁住房。

(三)配售型保障性住房用地应当以划拨方式供应，原则上独立占地。轨道交通用地(含车辆段、停车场、轨道交通站点等)可以通过分层设立建设用地使用权的方式建设配售型保障性住房。

第十二条企事业单位、社会组织等依法取得使用权的自有用地，在符合规划、满足安全要求的条件下，可以采取以下方式供应：

(一)建设保障性租赁住房的，不变更土地权属，可以采取协议方式完善用地手续。可以将一定比例的房源配租给原土地权属单位符合条件的员工，具体比例根据本办法第十六条规定，按照项目投资和建设方式确定。

(二)建设配售型保障性住房的闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，由政府收回土地使用权后，划拨给原土地权属单位，土地使用权和地上建(构)筑物不再给予补偿，不收取划拨价款。

利用前款规定的企事业单位、社会组织等依法取得使用权的自有用地建设保障性住房，属于已出让未建用地的，应当不属于闲置土地或者虽属于闲置土地但已依法处置完毕。属于已建用地的，土地使用权人应当单一，可以利用剩余空地或者拆除建(构)筑物建设;拆除建(构)筑物建设的，拆除的建(构)筑物建成时间原则上不少于十年。

第十三条未完善征(转)地补偿手续空地，以及历史遗留未完善出让手续用地建设保障性住房的，应当符合规划并自行理清相关经济利益关系。用于建设公共租赁住房和保障性租赁住房的，可以采用协议方式完善用地手续。

第十四条城中村、旧住宅区、旧工业区、旧商业区等存量房屋拆除建设保障性住房的，用地供应按照相关规定执行。

在公共配套条件支撑的情况下，工业区块线一级线外，规划为工业的旧工业区，可以通过城市更新建设保障性住房;工业区块线一级线内，规划为工业且位于已建、在建或者近期规划建设的轨道站点五百米范围内的旧工业区，可以通过城市更新建设保障性住房，但用地面积原则上不超过该区块总面积的百分之十。

城市更新项目更新方向为居住的，应当按照相关政策建设或者配套建设保障性住房;城市更新项目更新方向以居住为主的，除无偿移交政府的用地外，城市更新单元规划确定的开发建设用地可以规划为居住用地，并按照相关政策建设或者配套建设保障性住房;城市更新项目更新方向以商业为主的，可以按照规定将更新方向调整为居住，并按照相关政策建设或者配套建设保障性住房。

国家、广东省相关政策规定的其他用地建设保障性住房的，用地供应按照相关规定执行。

第十五条保障性住房用地的划拨意向单位，由市主管部门结合区人民政府意见、项目实际情况确定。

第十六条市规划和自然资源部门派出机构负责拟定保障性住房建设项目的用地供应方案或者处置方案，按照规定审查通过后报市人民政府审批。

利用企事业单位、社会组织等依法取得使用权的自有用地建设保障性住房的，在用地供应方案或者处置方案报市人民政府审查前，应当完成以下事项：

(一)土地权属单位自行组织建设的，应当拟定房源分配方案;与其他主体合作建设的，应当与合作主体签订合作协议。房源分配方案或者合作协议应当明确保障性住房及配套设施产权分配等内容。

(二)土地权属单位应当将房源分配方案或者合作协议提交市、区主管部门审核。市、区主管部门按照项目管理权限审核后提请市、区人民政府审定。

第十七条根据本办法建设保障性住房需对用地规划进行调整的，在纳入全市住房发展年度计划后，可以由权利人或者土地权属单位向市规划和自然资源部门派出机构提出用地规划调整申请，并提交具有相应资质的设计机构编制的用地规划调整方案及相关材料。市规划和自然资源部门及其派出机构按照规定进行审查和公示，在市人民政府批准用地供应方案或者处置方案后完成审批。

城中村、旧住宅区、旧工业区、旧商业区等存量房屋拆除建设保障性住房的，涉及的用地规划调整和用地审批按照相关规定执行。

第十八条保障性住房项目土地使用权出让合同(划拨用地为划拨决定书，下同)或者补充协议内容应当包括住房类型及产权、规划设计条件、公共配套设施的产权及移交、违约责任等内容。

第十九条以出让方式供应的公共租赁住房、保障性租赁住房用地使用权年期按七十年确定，年期自签订土地使用权出让合同或者补充协议之日起计算。在保持权属不变的前提下建设保障性租赁住房的存量用地，土地使用权起始日期维持原土地使用权出让合同的约定不变。

第二十条保障性住房的地价收取按照相关规定执行。保障性租赁住房用地以出让方式供应的，土地出让价款可以不计利息分期缴交。

企事业单位、社会组织等利用依法取得使用权的自有用地建设保障性租赁住房的，可以变更土地用途，不补缴土地价款。

闲置和低效利用的商业办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育用房等非居住存量房屋可以按照规定改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地用途，不补缴土地价款。

利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设配售型保障性住房的，可以变更土地用途，不补缴土地价款。

第二十一条 公共租赁住房可以通过购买、租赁或者改造既有住宅、公寓、宿舍等方式筹集。

保障性租赁住房可以通过改建既有非居住房屋，购买、租赁或者改造既有居住房屋等方式筹集。

配售型保障性住房可以通过收购新建商品住房等方式筹集。

第二十二条保障性租赁住房项目由市、区人民政府组织认定，由区人民政府出具项目认定书。市主管部门可以根据市人民政府授权组织认定并出具项目认定书。项目认定书应当载明项目信息、有效期、租金要求等内容。

保障性租赁住房项目认定具体办法由市主管部门另行制定，报市人民政府批准后实施。

第二十三条通过本办法规定的方式新建且用地批准文件明确建设保障性租赁住房的项目原则上不得退出，但经原用地批准机关同意的除外。

通过本办法第二十一条第二款规定的方式筹集的保障性租赁住房项目，项目认定书自规定的有效期届满时自动失效，保障性租赁住房项目同时退出。

保障性租赁住房项目退出后，不再享受保障性租赁住房的支持政策。

第四章建设项目管理

第二十四条保障性住房建设项目实行备案制度。区人民政府应当将辖区内保障性住房建设项目信息报市主管部门备案。备案项目信息应当包括项目名称，拟建设住房类型和套数等内容。调整已备案信息的，区人民政府应当向市主管部门办理变更备案。备案的保障性住房项目用地应当符合本办法第十条规定，规划可行且不存在查封及其他权利限制情形，涉及规划调整、配套完善等问题的，需具备解决相关问题的条件。

第二十五条区级保障性住房建设项目的住房类型由区主管部门提出，报市主管部门审核确定，本条第二款规定的除外。未经市主管部门同意，不得变更保障性住房类型;确需变更保障性住房类型的，区主管部门应当提出变更申请和替换项目报市主管部门审核确定。

新供应商品住房用地配建保障性住房项目在土地出让方案报批前，市规划和自然资源部门应当就拟出让地块配建的保障性住房类型、建筑面积、住房套数等事项征求市主管部门意见。

保障性住房建设项目的住房类型确定后，应当在土地使用权出让合同或者补充协议中载明。

第二十六条保障性住房建设项目的户型设计应当坚持集约、实用原则，坚持以保基本为主，以小户型为主，合理确定保障性住房建设标准，构建“一张床、一间房、一套房”的多层次住房保障体系。保障性住房户型及其他建设标准由市主管部门另行制定。

区级保障性住房建设项目的户型要求由区主管部门提出，报市主管部门审核确定。

第二十七条保障性住房建设项目实行监管协议书制度。监管协议书应当包含保障性住房类型、建筑面积、交付要求、收购或者接收主体、产权限制、监管要求等内容。监管协议书示范文本由市主管部门制定。

市、区主管部门按照保障性住房项目管理权限，与建设单位签订监管协议书;确需变更监管协议书的，市、区主管部门应当与建设单位签订监管协议书补充协议。区级保障性住房项目监管协议书或者补充协议报市主管部门备案后实施。

第二十八条建设单位建设保障性住房的不得有下列情形：

(一)总建筑面积或者总套数低于监管协议书相关要求。

(二)户内或者公共区域装修未达到监管协议书相关要求。

(三)未按照监管协议书规定时限移交保障性住房。

(四)未按照监管协议书规定办理保障性住房不动产权转移登记。

第二十九条保障性住房建设项目所在片区应当按照《深圳市城市规划标准与准则》配置文化娱乐、体育、社康中心、养老、托幼等设施。宿舍型保障性租赁住房的配套设施建设，按照相关标准执行。

区人民政府组织规划和自然资源、交通运输、教育、卫生健康等相关部门，落实前款有关配套设施与保障性住房建设项目同步建设、同步交付使用的要求，推进基本公共服务均等化。

第五章质量管理

第三十条保障性住房建设项目实行工程质量全流程监督管理制度。市、区主管部门按照项目管理权限，负责保障性住房建设项目的质量安全监管。

建设单位对保障性住房建设项目质量负首要责任，应当加强对勘察、设计、施工过程的质量管理，保证合理工期和造价。

勘察单位应当对勘察质量负责，按照工程建设强制性标准进行勘察，确保勘察成果文件的真实性和准确性。

设计单位应当对设计质量负责，根据勘察成果文件进行工程设计;设计文件应当符合国家规定的设计深度、工程建设强制性标准等要求。

施工单位应当建立质量责任制，严格按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。

监理单位代表建设单位对施工质量实施监理，按照规定和建设工程监理合同约定，通过质量文件审查、进场检验、抽样复试等方式加强质量管理。

第三十一条建设单位在办理保障性住房建设项目建设工程规划许可前，应当取得主管部门对保障性住房建设项目方案设计的审查意见。

在建设过程中，建设工程规划许可证变更涉及保障性住房相关事项的，规划和自然资源部门应当征求主管部门意见。

鼓励推行建筑信息模型(BIM)技术正向设计、深度预制化的装配式设计施工等数字化绿色化技术应用。

第三十二条建设单位在办理保障性住房建设项目施工许可前，应当将施工图设计文件上传至深圳市建设工程勘察设计管理系统;施工图设计文件发生变更的，应当在施工前将变更后的施工图设计文件上传至管理系统。

主管部门应当加强对施工图设计文件的监督抽查，对于监督抽查发现的问题，应当督促建设单位限期改正。

第三十三条施工单位、监理单位应当健全保障性住房建设项目施工质量检查验收制度，强化工程材料、构配件质量管理，严禁使用不合格的建筑材料;严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录，强化质量常见问题防治。

主管部门应当对建设项目施工质量进行定期巡查、检查。

第三十四条保障性住房建设项目装修施工前，建设单位应当按照保障性住房建设标准等要求建设样板房，并取得主管部门出具的样板房确认文件。

保障性住房建设项目装修完成后，建设单位应当对保障性住房全部房屋采取分户验收，逐户出具验收意见。主管部门对分户验收意见进行抽样核查。

保障性住房建设项目竣工验收前，建设单位应当向主管部门申请符合性核查。主管部门根据监管协议书对项目的住房类型、建筑面积、交付要求等方面进行符合性核查，并出具核查结果;不符合监管协议书要求的，应当责令建设单位限期改正。

保障性住房建设项目分户验收抽样核查和符合性核查通过后，建设单位按照规定组织竣工验收。

第六章资金保障

第三十五条通过多种渠道对保障性住房建设筹集予以财政资金保障。利用财政资金建设筹集保障性住房的，应当列入预算安排。

第三十六条符合条件的保障性住房建设项目可以申请地方政府专项债券。地方政府专项债券发行应当坚持资金平衡原则，合理确定发行期限，加强债券资金监管。

第三十七条住房公积金增值收益可以按照规定用于保障性住房的建设筹集。在优先保证缴存人提取和贷款资金需求的前提下，经国家相关主管部门和市住房公积金管理委员会批准，试点利用住房公积金发放配售型保障性住房开发贷款。

第三十八条支持政策性开发性银行向保障性住房项目发放优惠贷款，降低项目融资成本。鼓励银行机构按照市场化、法治化原则，为保障性住房项目提供金融支持。

银行机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下，自主决策，按照配售型保障性住房建设项目清单制管理有关要求，为项目提供贷款支持，坚持保本微利原则，合理确定贷款额度、利率、期限等。银行机构要切实加强授信和风险管理，不得新增地方政府隐性债务。

第三十九条符合条件的保障性住房项目，适用保障性住房有关税费支持政策。

第四十条自本办法施行之日起，新建的保障性租赁住房项目中住宅(含宿舍)部分不得转让，且不得改变保障性租赁住房项目用途。

保障性租赁住房项目用于发行不动产投资信托基金(REITs)及资产支持证券(类REITs)的，经市人民政府批准后，可以通过办理不动产权转移登记或者签订土地使用权出让合同补充协议，将土地使用权人变更为全资项目公司，变更后的土地用途和产权限制条件等合同内容维持不变。

第四十一条配售型保障性住房项目建设单位应当按照项目开立唯一的资金专用账户，向主管部门报备，专项用于项目建设过程中的资金收支活动。配售型保障性住房建设项目资金实行独立封闭运作，不得与其他项目资金混合使用。

主管部门、发展改革、财政等相关部门，以及银行机构应当加强对配售型保障性住房建设项目资金收支和使用情况的全流程监管，确保资金规范使用。

第七章法律责任

第四十二条建设单位有本办法第二十八条第一项规定情形的，由主管部门责令限期改正;逾期未改正的，按照以下规定查处，罚款数额不超过法律、法规规定的罚款限额：

(一)总建筑面积不足部分，每平方米处一万元罚款，不足一平方米的按照一平方米计算。

(二)总套数不足部分，每套处五万元罚款。

建设单位有本办法第二十八条第二项规定情形的，由主管部门责令限期改正;逾期未改正的，按照以下规定查处，罚款数额不超过法律、法规规定的罚款限额：

(一)户内装修未达到要求的，每套处二万元罚款。

(二)公共区域装修未达到要求的，按照建筑面积计算，每平方米处二千元罚款，不足一平方米的按照一平方米计算。

建设单位有本办法第二十八条第三项规定情形的，由主管部门责令限期改正;逾期未改正的，每套每日处一百元罚款，罚款数额不超过法律、法规规定的罚款限额。

建设单位有本办法第二十八条第四项规定情形的，由主管部门责令限期改正;逾期未改正的，每套每日处五十元罚款，罚款数额不超过法律、法规规定的罚款限额。

第四十三条主管部门或者其他相关部门及其工作人员违反本办法规定不履行职责的，依法追究行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条单位或者个人违反本办法规定受到行政处罚的，有关部门依法依规开展信用管理。

第八章附则

第四十五条本办法所称的“不超过”，包括本数;所称的“低于”“不足”，不包括本数。

第四十六条本办法自年月日起施行。

深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）

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